昨日，杭州市政府正式出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見》，業(yè)界關(guān)注已久的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易問題，至此終于有了一個(gè)明確說法。
《實(shí)施意見》除了明確上市交易的政策外，還對內(nèi)部循環(huán)和申請回購等內(nèi)容做了詳細(xì)介紹。其中，符合簽訂購房合同（含預(yù)售合同，下同）之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，可通過買賣、贈(zèng)與等方式處置該住房。
《實(shí)施意見》將于9月12日正式實(shí)施。
如何取得完全產(chǎn)權(quán)？
要想取得一套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)，大致需要經(jīng)過三道流程。
第一道流程，就是上文提及的繳納土地收益等價(jià)款。你需要持相關(guān)房屋信息資料，前往財(cái)稅部門辦理。目前，杭州的辦理地點(diǎn)，主要是位于慶春路155號(hào)中財(cái)發(fā)展大廈一樓大廳的杭州市財(cái)稅局。
然后，你就可以拿著房屋所有權(quán)證、所有權(quán)人的身份證明、繳交土地收益等價(jià)款證明資料，向房屋登記機(jī)構(gòu)，申請辦理關(guān)于房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)。
最后，申請人憑相關(guān)資料，向杭州市國土資源主管部門申請辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。此后，這套經(jīng)濟(jì)適用房就相當(dāng)于一套普通商品房，采取買賣、贈(zèng)與等方式處置皆可。
什么樣的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市？
按照《實(shí)施意見》，經(jīng)濟(jì)適用房要想上市交易，首要條件是簽訂合同的時(shí)間，必須滿五年。按照2013年9月12日實(shí)施節(jié)點(diǎn)倒推5年，也就是說，在2008年9月12日前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，均符合時(shí)間上的要求。
購房時(shí)間符合之后，還必須補(bǔ)交期間因土地增值而帶來的土地收益等價(jià)款。因?yàn)�，�?jīng)濟(jì)適用房作為一種保障房，售價(jià)較為便宜。（備注：杭州公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)一般都在3000元/平方米以下。）
向財(cái)稅部門繳納完土地收益等價(jià)款后，你就可以通過辦理相關(guān)手續(xù)，取得這套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)。
土地收益價(jià)款按什么比例補(bǔ)交？
《實(shí)施意見》規(guī)定，土地收益等價(jià)款繳納比例，遵循“老房老辦法、新房新辦法”為原則，以2004年9月1日為分界點(diǎn)。即在此之前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》（杭價(jià)服[2004]43）的規(guī)定計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。
此后簽訂合同的經(jīng)濟(jì)適用房，則按照屆時(shí)公布的評估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購買差價(jià)的55%，向政府交納土地收益等價(jià)款。
未滿五年可申請回購
如果購買經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年限制年限，又因各種原因，確需轉(zhuǎn)讓的，也可向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理部門申請回購，并提交原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證明等材料。市住房保障和房產(chǎn)管理部門進(jìn)行審核，并入戶踏勘及確認(rèn)該套房屋相關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議。
回購分兩種類別，在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購；滿5年后通過購置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用房可由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購，或由經(jīng)濟(jì)適用房購房人補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。
“新房”按差額55%交納土地收益
“新房”的土地收益價(jià)款交納方式比較簡單，即交納差價(jià)的55%。
轉(zhuǎn)換計(jì)算公式為：
需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款=[（屆時(shí)的評估單價(jià)-經(jīng)濟(jì)適用房購買時(shí)單價(jià)）×按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格購買的面積]×55%-購買時(shí)繳交的稅費(fèi)。
此處的評估單價(jià)，將由杭州價(jià)格管理部門會(huì)同財(cái)政部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估公司，對經(jīng)濟(jì)適用房市場價(jià)格進(jìn)行評估，并經(jīng)市政府確定后每年向社會(huì)公布一次，以市場售價(jià)為基準(zhǔn)原則。
打個(gè)比方，一套2006年購買的經(jīng)濟(jì)適用房，面積70平方米，單價(jià)2500元/平方米，當(dāng)時(shí)繳交稅費(fèi)6000元，現(xiàn)在周邊商品房平均售價(jià)10000元/平方米左右（暫代評估價(jià)）。
如果這套經(jīng)濟(jì)適用房想上市交易，需要交納的土地收益價(jià)款=[（10000-2500）×70]×55%-6000=282750元。
“老房”土地收益交納分三種模式
相比“新房”，“老房”的土地收益價(jià)款交納方式，要復(fù)雜得多，可以分為三種類別。
第一類：杭政[2001]3號(hào)文件（《杭州市人民政府關(guān)于杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施意見》）下發(fā)前簽訂購銷合同或公開搖號(hào)銷售后，已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用房，需補(bǔ)繳的土地出讓金，按房改房上市交易補(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納。
第二類：杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)至杭政[2001]3號(hào)文件執(zhí)行之前，已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開搖號(hào)銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用房，其經(jīng)濟(jì)適用房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金，為杭州市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格批復(fù)文件中核定的商品房價(jià)格，與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之間的差價(jià)；
第三類：杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)后領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用房，其經(jīng)濟(jì)適用房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金，為市物價(jià)局確定的同類地段、同類商品房市場價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之間的差價(jià)。
杭州住房保障辦的工作人員表示，老房涉及的政策較多，補(bǔ)交土地價(jià)款較為復(fù)雜。屆時(shí)，具體標(biāo)準(zhǔn)將由杭州市物價(jià)部門負(fù)責(zé)實(shí)施解決。
備注：經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)人按照市價(jià)格主管部門核定的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格購買的面積部分，計(jì)入土地收益等價(jià)款交納范圍。按照市價(jià)格主管部門核定的商品房價(jià)格購買的面積部分，不列入交納土地收益等價(jià)款的范圍。
經(jīng)濟(jì)適用房還可轉(zhuǎn)讓給其他申請家庭
為更大程度保證經(jīng)濟(jì)適用房的流動(dòng)性，《實(shí)施意見》還推出了內(nèi)部循環(huán)政策。
意思是經(jīng)濟(jì)適用房購房人，在簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后，將該住房買賣或贈(zèng)與符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件、并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭的行為。買賣總價(jià)最高不得超過原購買總價(jià)（包括購買時(shí)繳交的稅費(fèi)）。
雙方簽訂買賣或贈(zèng)與合同后，應(yīng)持原購房合同、發(fā)票、房屋所有權(quán)證等材料向市住房保障和房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。受讓方在原購房合同（含預(yù)售合同）簽訂之日起滿5年后可補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)。
備注：本實(shí)施意見適用于本市的上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州之江度假區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易和回購管理。蕭山區(qū)、余杭區(qū)及五縣（市）可參照本實(shí)施意見執(zhí)行，也可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施意見。
市民可以就相關(guān)情況向政府部門咨詢：經(jīng)濟(jì)適用房上市和回購政策可以咨詢市住保房管部門，咨詢電話：87709601，967111；上市交易土地價(jià)款補(bǔ)交辦理問題可咨詢市地稅部門，咨詢電話87241111。
回購價(jià)格怎么確定？
回購價(jià)格根據(jù)原經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，并結(jié)合折舊和物價(jià)水平等因素確定。折舊按每年2%計(jì)算，自經(jīng)濟(jì)適用房交付時(shí)起至回購時(shí)止。物價(jià)水平按杭州市統(tǒng)計(jì)局公布的杭州市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)計(jì)算，自經(jīng)濟(jì)適用房購買當(dāng)年起至回購前一年度止。具體計(jì)算公式如下：
回購價(jià)格=經(jīng)濟(jì)適用住房購買價(jià)格×（1－交付時(shí)至回購時(shí)的年數(shù)×2%＋購買時(shí)年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅）。
回購的經(jīng)濟(jì)適用房仍可向符合條件的申請家庭銷售；符合廉租住房房源或公共租賃房房源要求的，可變更性質(zhì)調(diào)整為廉租房或公共租賃房。回購資金由回購主體自籌或通過銀行貸款籌集，明確調(diào)整為廉租房或公共租賃房的，回購資金可在廉租房專項(xiàng)資金中列支。
